はじめに
こんにちは、コンビニ大家です。
前回の記事では、私が初めての不動産投資としてサブリース物件を購入した経緯についてお話ししました。
当時の私はコンビニ経営を続けながら、「本業以外にも安定した収入源を作りたい」という思いから不動産投資の勉強を始めました。
しかし、実際に物件を探し始めると、「どの物件を選べばいいのか」という大きな壁にぶつかりました。
不動産投資では、「利回りが高ければ良い物件」と考えられがちです。
もちろん利回りは重要な判断材料です。
しかし、数千万円という大きな買い物をする以上、それだけで購入を決断することはできませんでした。
立地、建物、管理体制、将来性、資金計画など、一つひとつ自分で調べ、納得できるまで検討した結果、この物件なら長く安心して保有できると判断しました。
今回は、私が最初の一棟を購入するときに重視した判断基準をご紹介します。
これはあくまで私自身の経験ですが、これから不動産投資を始める方の参考になれば幸いです。
① 一番重視したのは立地だった
私が最も重視したのは立地です。
営業担当者から「人気のエリアです」と説明を受けましたが、それだけで購入を決めるつもりはありませんでした。
不動産は長期で保有する資産です。
だからこそ、自分自身で周辺環境や将来性を調べることにしました。
特に確認したのは、その地域の地価の推移です。
調べてみると、購入を検討していたエリアは毎年平米単価が上昇していました。
もちろん、「地価が上がっている＝必ず将来も上がる」という保証はありません。
しかし、私は「なぜ地価が上昇しているのか」という背景を重視しました。
この地域は、新幹線が停車する主要駅から徒歩圏内という利便性があり、通勤や通学にも便利な立地でした。
さらに、将来的にはリニア中央新幹線の開業による経済効果も期待されており、駅周辺では再開発も進んでいました。
人口の増加や地域の発展が期待できる環境であれば、賃貸需要も比較的安定すると考えたのです。
建物は将来リフォームできます。
設備も交換できます。
しかし、立地だけは後から変えることはできません。
だからこそ私は、一番時間をかけて調べ、一番重視したポイントが立地でした。
② 競合物件より部屋が広かった
次に重視したのが、部屋の広さです。
購入前には周辺の賃貸物件も数多く調べました。
家賃や築年数だけでなく、専有面積や間取りも比較しました。
その結果、この物件は同じ家賃帯の競合物件よりも部屋が広く、生活しやすい設計になっていました。
入居者は家賃だけで物件を選ぶわけではありません。
同じ家賃なら、
「少しでも広い部屋」
「収納が多い部屋」
「暮らしやすい間取り」
を選ぶ人が多いと思います。
私は、その差が将来的な空室率にも影響すると考えました。
部屋の広さは後から簡単には変えられません。
長く競争力を維持できるという点でも、大きな魅力でした。
③ 外観と設備にも魅力を感じた
私は建物の第一印象も大切だと思っています。
インターネットで物件を探す時代になっても、最後は現地を見て入居を決める方が多いからです。
この物件は外観のデザインがスタイリッシュで、築年数以上に高級感がありました。
設備も充実しており、
「自分でも住みたい」
そう思える物件でした。
私は、不動産投資は「商品」を提供する仕事でもあると考えています。
オーナー自身が魅力を感じない物件を、入居者に勧めることはできません。
外観や設備の魅力も、長く選ばれる物件には欠かせない要素だと思いました。
④ 防音対策にも魅力を感じた
購入を検討していた当時は、レオパレスの界壁問題や防音問題が大きく報道され、木造アパートの遮音性が注目されていました。
私自身も、防音性能は賃貸経営において非常に重要なポイントだと考えていました。
この物件は、すべての住戸が角部屋になる設計でした。
さらに建物の中央に共用階段を配置することで、隣の住戸と接する壁が少なくなる構造になっています。
そのため、生活音が伝わりにくいよう配慮された設計になっていました。
もちろん、防音性能は建物の構造や住み方によっても変わります。
しかし、このような設計であれば、入居者同士の騒音トラブルを減らし、長く快適に住んでもらえる可能性が高いと感じました。
賃貸経営では、設備だけでなく「住み心地」も重要な競争力です。
私は、この設計にも大きな魅力を感じました。
⑤ 独自の管理システムに魅力を感じた
物件そのものだけではなく、私は管理会社の仕組みも重視しました。
どれだけ良い物件でも、空室が続けば家賃収入は得られません。
また、修繕や入居者対応が遅れれば、建物の価値や入居者満足度にも影響します。
この会社は、自社で建築・管理まで行っているため、独自の入居者募集システムを持っていました。
全国規模のネットワークを活用して入居者を募集し、退去時も独自の退去システムによって、原状回復から次の募集までを効率よく進める体制が整っていました。
さらに、自社物件だからこそ建物の構造や設備を熟知しており、修繕もスピーディーで質の高い対応が期待できました。
毎月一回の巡回清掃では、建物の状況を写真付きの報告書で確認できます。
遠方にいても建物の状態を把握できるため、大きな安心感がありました。
また、専用アプリでは家賃の入金状況や契約内容、収支などを簡単に確認できます。
税理士へ提出する資料もすぐに準備できるため、確定申告前の作業負担も大きく軽減されました。
本業がコンビニ経営だった私にとって、このような管理体制は、価格以上の価値があると感じました。
⑥ インターネットの口コミは参考程度にした
購入を検討していた頃は、インターネットで物件や管理会社の口コミも数多く調べました。
オーナー側の口コミを見ると、
「思ったより収益が伸びなかった」
「管理費が高い」
など、厳しい意見もありました。
一方で、入居者側の口コミを見ると、
「設備が充実している」
「建物がきれい」
「対応が早い」
「住みやすい」
といった評価も多く見られました。
口コミは、人それぞれ立場や状況が違うため、評価も大きく変わります。
私は一つの口コミだけを信じることはせず、良い評価も悪い評価も確認したうえで、「なぜその評価になったのか」を考えるようにしました。
そして最後は、自分自身で現地を見て、自分の目で確認して判断しました。
数千万円という大きな買い物だからこそ、人の意見だけで決めるのではなく、自分自身が納得することを一番大切にしました。
⑦ 銀行融資が承認されたことも安心材料だった
物件が気に入っても、融資を受けられなければ購入することはできません。
当時の私はコンビニ経営を続けており、毎年少しずつ売上や利益を伸ばしていました。
その実績や金融資産なども評価され、提携銀行から融資を受けることができました。
もちろん、融資が通ったからといって、その物件が必ず良い物件というわけではありません。
しかし、銀行も返済能力だけでなく、物件の資産価値や収益性などを総合的に審査しています。
その審査を通過できたことは、自分の判断を後押ししてくれる安心材料の一つになりました。
⑧ 税金まで含めてキャッシュフローを考えた
私は家賃収入だけを見て購入したわけではありません。
毎月どれくらい手元にお金が残るのか。
税金を支払った後でも安定したキャッシュフローを維持できるのか。
そこまで考えてシミュレーションしました。
当時は個人事業主としてコンビニを経営していたため、不動産所得も含めた税金を考える必要がありました。
新築物件だったこともあり、減価償却費を計上できるため、帳簿上の利益だけではなく、実際に手元へ残るお金を重視しました。
固定資産税や火災保険、将来必要になる修繕費なども含めて資金計画を立てています。
また、将来的に家賃が下がる可能性も想定しました。
もちろん、家賃が下がることは歓迎できることではありません。
しかし、「もし家賃が下がっても経営を続けられるか」という視点で考えたことで、不安を減らした状態で購入を決断することができました。
⑨ 家族への備えという考え方もあった
購入を決断した理由は、収益だけではありません。
私には家族がいます。
そして、本業はコンビニ経営です。
もし私に万が一のことがあれば、妻がコンビニを経営し続けることは簡単ではないと思っていました。
私は、妻にその大きな負担を残したくありませんでした。
アパートローンには団体信用生命保険が付いていました。
契約内容にもよりますが、万が一私が亡くなった場合には、ローン残高が保険で返済され、家族には収益物件が残ります。
さらに、この物件は管理会社が運営をサポートしてくれるため、コンビニ経営のように毎日店舗へ行かなければ成り立たない事業ではありません。
家賃収入が生活を支える一つの柱になるかもしれない。
そう考えたことも、この物件を購入した大きな理由の一つでした。
私にとって不動産投資は、資産形成だけではなく、家族への備えという意味も持っていました。
⑩ 購入から現在までを振り返って
購入から現在まで、この物件は安定した家賃収入を生み続けてくれています。
サブリース契約のため実際の募集家賃は把握していませんが、周辺の募集物件を見る限りでは、家賃相場は購入当時より上昇しているように感じています。
また、年に数件ほど不動産会社から
「売却をご検討されませんか」
という連絡をいただくことがあります。
提示される価格は、現在のローン残高を上回る水準です。
そのため、売却して利益を確定することもできますし、このまま保有を続けて家賃収入を得ることもできます。
「売ることもできるし、持ち続けることもできる。」
そんな選択肢を持てていること自体、この物件を購入した判断は間違っていなかったのではないかと感じています。
一方で、以前とは経営環境も変わりました。
近年は金利が上昇局面に入り、借入金利も以前より高くなったことで、キャッシュフローはやや減少しています。
不動産投資は購入して終わりではありません。
市場環境や金利の変化に合わせて経営方法を見直していくことも重要です。
そのため私は、今後は借り換えや金融機関との金利交渉も視野に入れながら、より安定した経営を続けていきたいと考えています。
まとめ
振り返ると、私が最初の一棟を購入した理由は一つではありませんでした。
立地の将来性。
競争力のある建物。
防音性に配慮した設計。
管理会社の充実したサポート。
資金計画。
税金。
そして家族への備え。
そのすべてを総合的に考え、「この物件なら長く安心して保有できる」と判断したことが、購入を決断した最大の理由です。
不動産投資には、「この物件なら必ず成功する」という正解はありません。
だからこそ、自分自身で調べ、自分自身で納得し、自分自身で責任を持って判断することが何より大切だと思っています。
最初の一棟を購入するときは、大きな不安もありました。
しかし、時間をかけて情報を集め、自分なりの基準で判断したからこそ、今でも安心して保有を続けることができています。
この一棟があったからこそ、現在の資産形成につながっています。
これから不動産投資を始める方も、利回りだけを見るのではなく、「10年後、20年後も安心して持ち続けられるか」という視点で物件を選んでみてください。
その積み重ねが、将来の安定した資産形成につながると、私は今でも信じています。
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