こんにちは、コンビニ大家です。
前回の記事では、私が最初の一棟を購入した理由や判断基準についてお話ししました。
今回はその続きとして、購入を決断してから実際に何を確認し、購入後の1年間をどのように過ごしたのかを、私自身の実体験をもとにお話しします。
不動産投資に関する本には、「物件の探し方」や「融資の受け方」、「利回りの考え方」などは詳しく書かれています。
しかし、実際に購入を決断したあと、何を確認し、どのような気持ちで契約し、購入後の一年間をどう過ごしたのかまで書かれている記事は意外と多くありません。
当時の私は、本業であるコンビニ経営を続けながら、初めての不動産投資に挑戦する状況でした。
期待もありましたが、それ以上に不安の方が大きかったことを今でも覚えています。
だからこそ、自分一人で判断せず、家族や税理士にも相談しながら、一つひとつ確認を重ねて購入を決断しました。
これから不動産投資を始めようと考えている方の参考になれば幸いです。
家族と一緒に現地を確認した
物件を提案されたあと、私は妻と長男を連れて現地へ向かいました。
もちろん一人で判断することもできましたが、私は家族の意見も聞いておきたいと考えていました。
実際に住むのは入居者ですが、「自分の家族だったら住みたいと思える物件か」という視点も大切だと思ったからです。
現地を訪れた時は、まだ建築工事の途中でした。
それでも建物の中を見学することができ、各部屋の間取りや広さ、キッチンや浴室、トイレなどの設備を一つひとつ確認しました。
カタログや図面だけでは分からない室内の雰囲気や設備の使い勝手を、自分の目で確認できたことは大きな安心材料になりました。
また、現場で働いていた作業員の方々は挨拶もしっかりしており、現場も整理整頓されていました。
建物そのものだけではなく、「どのような会社が施工しているのか」という点も、購入を後押しする判断材料の一つになりました。
妻からは生活環境について、長男からは部屋の印象について率直な意見を聞くことができ、家族の視点を取り入れられたことも良かったと思っています。
周辺環境を自分の目で確認した
建物だけではなく、周辺環境も歩いて確認しました。
私が確認したのは、
- コンビニやドラッグストアなど生活に必要な施設
- 最寄り駅までの距離や歩きやすさ
- 主要道路へのアクセス
- 周辺道路の交通量
- 近隣に墓地や廃墟など、入居者が敬遠しそうな施設がないか
- 住宅街の雰囲気や騒音
などです。
さらに、不動産投資の本で紹介されていたチェック項目も一つずつ確認しました。
実際に歩いてみると、静かな住宅街で生活環境も良く、大きな不安は感じませんでした。
とはいえ、当時の私は不動産投資の初心者です。
「これだけ確認すれば十分なのだろうか。」
そんな不安は最後までありました。
だからこそ、本で学ぶことも大切ですが、最終的には自分自身の目で現地を確認することが一番重要だと感じています。
顧問税理士にも相談した
購入前には、顧問税理士にも相談しました。
実は、税理士から積極的に購入を勧められたわけではありません。
これまで多くの不動産投資を見てきた中で、成功する事例ばかりではなく、失敗してしまうケースも少なくなかったからです。
そこで私は、自分で作成したシミュレーションを税理士へ見てもらいました。
家賃収入
借入金額
返済計画
税金
将来発生する支出
キャッシュフロー
これらを一つずつ確認し、
「どのようなリスクが考えられるか」
「見落としている点はないか」
率直な意見を聞きました。
最終的には、リスクを理解したうえで自分自身が納得し、購入を決断しました。
この時間があったからこそ、安心して一歩を踏み出せたと思っています。
初年度に一番大きかった支出
購入して最初の一年間で一番大きな支出となったのは、
- 火災保険料
- 不動産取得税
- 固定資産税
でした。
どれも決して小さな金額ではありません。
しかし、これらは購入前のシミュレーションであらかじめ計算に入れていたため、特に慌てることはありませんでした。
不動産投資では家賃収入ばかりに目が行きがちですが、「いつ」「どのような支出が発生するのか」まで把握しておくことが重要だと改めて感じました。
新築・サブリースだったから安心してスタートできた
私が購入した物件は新築でした。
そのため設備の故障もほとんどなく、入居付けも順調でした。
また、サブリース契約だったため、管理会社とのやり取りもほとんどありませんでした。
毎月決まった日に家賃が振り込まれ、必要な時だけ管理会社と連絡を取るという運営です。
本業がコンビニ経営だった私にとって、この仕組みは非常に助かりました。
結果として、大きなトラブルもなく、一年目を終えることができました。
サブリースのメリットと後から知ったデメリット
購入当初は、サブリースは「管理の手間が少ない便利な仕組み」という印象でした。
実際、その点については今でも大きなメリットだと思っています。
しかし、運営を続ける中で、後から知ったこともたくさんありました。
まず、一口にサブリースと言っても契約内容は会社によって大きく異なります。
私が契約している会社では、入居や退去のたびに連絡が来るわけではありません。
管理会社がすべて対応し、私から問い合わせれば現在の入居状況を教えてもらえるという運用です。
また、契約では5年経過後に家賃の再査定を実施することになっていました。
購入当初は家賃が下がることも覚悟していましたが、現在まで家賃が引き下げられたことはなく、安定した家賃収入が続いています。
一方で、大きなデメリットもありました。
一般的にサブリース契約が付いている物件は、購入希望者が限られることがあるため、売却時の価格が低くなるケースがあります。
さらに、私が契約した会社では、その会社が建物を建築し、サブリース契約を結ぶことを前提として金融機関の融資を受けていました。
そのため、サブリース契約を解除したい場合には、まず銀行へローン残高を一括返済する必要があります。
そして、一括返済後もすぐに契約を解除できるわけではなく、一年間経過してから初めてサブリース契約を終了できるという契約内容でした。
つまり、日々の管理は非常に楽になる一方で、出口戦略には一定の制約があるということです。
もちろん、将来的に借り換えができる金融機関を確保できれば、この問題を解決できる可能性もあります。
しかし現在の私は、この物件を売却する予定はありません。
団体信用生命保険が付いているため、万が一私に何かあればローンは完済され、家族には家賃収入を生み続ける資産が残ります。
私にとってこの物件は、資産形成だけでなく、家族を守るための生命保険のような存在でもあります。
だからこそ、今は売却益を優先するのではなく、長期保有という選択をしています。
ここでお伝えした契約条件は、私が契約した会社での一例です。
サブリース契約の内容は会社によって大きく異なります。
契約前には、
- サブリース解除の条件
- 家賃改定の条件
- 売却時の取り扱い
- 借り換えが可能かどうか
まで確認したうえで契約することをおすすめします。
初めての確定申告
税務面では、不動産を購入したことで大きな変化がありました。
購入時の諸費用や減価償却費を経費として計上できたため、初年度は想像以上に大きな経費を計上することができました。
私は個人事業主でもあるため、不動産所得では減価償却費などによって利益を圧縮でき、税負担を抑えることができました。
もちろん、減価償却は永続的に続くものではありません。
それでも、家賃収入だけを見るのではなく、税金まで含めて資金計画を立てることの重要性を、この一年で実感しました。
事前に税理士とシミュレーションを行っていたことも、大きな安心につながりました。
まとめ
購入前は、不安の連続でした。
だからこそ、家族と現地へ足を運び、自分の目で建物や設備、周辺環境を確認し、税理士にも相談しながら何度もシミュレーションを繰り返しました。
購入後の一年間は、大きなトラブルもなく、不動産経営の基本を学ぶことができました。
一方で、サブリースには管理の手間が少ないというメリットだけでなく、契約内容によっては出口戦略に制約があるというデメリットも知りました。
不動産投資は、「物件を買うこと」がゴールではありません。
長く保有するのか、将来売却するのか、家族へ資産として残すのか。
購入前から将来の出口まで考えておくことが、後悔しない不動産投資につながると私は考えています。
私にとって最初の一棟は、資産形成のスタートであり、本業であるコンビニ経営を支え、家族を守る大切な資産です。
この経験があったからこそ、現在の投資判断や経営の考え方につながっています。
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